Zakup domu z drugiej ręki, z rynku wtórnego, powinien być zawsze poprzedzony dokładnym sprawdzeniem jego stanu prawnego oraz technicznego.
Jak dobrze wybrać dom
Przede wszystkim powinniśmy dokładnie zastanowić się nad naszymi oczekiwaniami odnośnie domu, który planujemy zakupić, w tym między innymi dotyczącymi jego lokalizacji, powierzchni, ilości pięter oraz powierzchni działki, na której będzie on położony. Warto jest też szczegółowo przeanalizować swoje potrzeby i dotychczasowe przyzwyczajenia po to, aby zakup wybranego ostatecznie domu okazał się dobrą inwestycją.
Po dokonaniu wstępnego wyboru bardzo ważne będzie przeprowadzenie oceny stanu technicznego budynku, dzięki czemu będziemy w stanie przynajmniej wstępnie oszacować koszty niezbędnych prac remontowych, a dodatkowo być może zyskać argument w negocjacjach cenowych ze sprzedającym w sytuacji, gdyby okazało się, że stan techniczny domu odbiega od tego, jaki został wskazany przez sprzedającego. O przeprowadzenie takiej oceny technicznej warto jest zwrócić się do inżyniera lub inspektora budowlanego, który nie powinien mieć problemu z wykryciem wszystkich istniejących w budynku wad bądź nieprawidłowości. Podobnej weryfikacji powinien zostać poddany dom także w zakresie jego stanu prawnego, w tym między innymi jego własności, istniejących obciążeń i roszczeń. Tutaj niezbędna może z kolei okazać się pomoc prawnika, który w oparciu o ogólnie dostępne rejestry, w tym przede wszystkim księgę wieczystą nieruchomości, będzie w stanie ocenić bezpieczeństwo potencjalnego zakupu. Jego wsparcie może też okazać się przydatne na etapie przygotowywania się do przystąpienia do umowy ze sprzedającym.
Jakie dokumenty do umowy ze sprzedającym
Najważniejsze informacje na temat stanu prawnego domu, który zamierzamy nabyć, znajdują się w prowadzonej dla niego księdze wieczystej. Równie istotne z punktu widzenia kupującego będą zapisy umowy, która ma zostać podpisana przez strony, a także sam rodzaj umowy i forma jej zawarcia. Umowa sprzedaży zawsze zawierana być musi w formie notarialnej, ale już poprzedzająca ją umowa przedwstępna podpisana być może w zwykłej formie pisemnej, przy czym forma aktu notarialnego uważana jest za znacznie bezpieczniejszą dla stron umowy.
Wśród dokumentów, jakie powinny zostać dostarczone przez sprzedającego dom, powinny znaleźć się:
- podstawa nabycia – dokument stanowiący tytuł prawny do budynku,
- odpis z księgi wieczystej,
- aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- zaświadczenie o podjętej uchwale o rewitalizacji i prawie pierwokupu lub braku takich uchwał dla nieruchomości,
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w uproszczonym planie urządzenia lasów lub decyzji z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, albo braku takich dokumentów dla nieruchomości,
- zaświadczenie potwierdzające brak osób zameldowanych w domu,
- w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny – zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące uregulowania zobowiązania podatkowego z tego tytułu lub jego przedawnienia bądź zwolnienia z podatku.
Przed przystąpieniem do umowy ze sprzedającym sprawdź jakie dokumenty przy kupnie starego domu będą miały największe znaczenie.
Przygotowując się do podpisania umowy warto dokładnie przeanalizować rezultaty przeprowadzonych wcześniej kontroli stanu technicznego i prawnego domu, a w przypadku jakichkolwiek niejasności najlepiej jest je wyjaśnić jeszcze przed złożeniem podpisu na umowie. Temu służyć może na przykład podpisanie ze sprzedającym najpierw umowy przedwstępnej, a dopiero po wyjaśnieniu niepokojących nas kwestii – umowy sprzedaży. Jej zawarcie w formie notarialnej, pomimo iż wiąże się z dodatkowymi kosztami (między innymi taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza), może ułatwić ewentualne dochodzenie swoich praw przez strony na drodze sądowej. Zawarcie umowy przedwstępnej będzie też dobrym rozwiązanie w przypadku ubiegania się przez kupującego o kredyt hipoteczny – dzięki temu nabywca zyskuje dodatkowy czas, niezbędny na dopełnienie formalności związanych z występowaniem o kredyt (złożenie wniosku, oczekiwanie na decyzję kredytową, podpisanie umowy kredytowej). Również w przypadku umowy przedwstępnej warto jest zwrócić się do posiadającego niezbędne doświadczenie prawnika o szczegółowe sprawdzenie jej zapisów.
Artykuł sponsorowany